건물인도·임대차

차임이 밀리면 계약을 해지할 수 있나요?

임대인은 임차인의 차임 연체가 법에서 정한 기준에 이르면 계약을 해지하고 건물 인도를 청구할 수 있습니다. 주택과 상가는 기준이 다릅니다.

여기서 '기'는 차임을 내기로 정한 지급 단위를 말합니다. 월세라면 1기는 한 달 치 차임이므로, 2기는 두 달 치, 3기는 세 달 치 차임에 해당하는 금액입니다. 연속해서 밀렸는지나 밀린 횟수가 아니라, 밀린 금액의 합계가 이 금액에 이르렀는지를 기준으로 판단합니다. 예를 들어 월세 100만 원인 상가에서 1월분과 3월분, 4월분이 밀렸다면 연체액이 300만 원으로 3기의 차임액에 이릅니다.

상가의 경우 3기 차임액 이상 연체되어 해지권이 생긴 뒤에는, 임차인이 소장을 받기 전에 일부를 갚았더라도 임대인이 해지권을 포기했다고 볼 특별한 사정이 없다면 해지할 수 있습니다(대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결).

계약 기간이 끝나면 바로 내보낼 수 있나요?

차임 연체가 없더라도 임대차 기간이 끝나면 건물 인도를 청구할 수 있습니다. 다만 임대인이 정해진 기간 안에 계약 갱신을 거절한다는 뜻을 통지하지 않으면, 계약은 이전과 같은 조건으로 묵시적으로 갱신됩니다.

점유이전금지가처분은 왜 필요한가요?

건물인도 판결은 원칙적으로 소송의 상대방인 임차인에게만 효력이 있습니다. 판결의 효력이 미치는 제3자는 변론이 끝난 뒤 점유를 넘겨받은 사람에 한정되므로(민사소송법 제218조), 소송 도중 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기면 그 사람을 상대로 다시 소송을 해야 할 수 있습니다.

부동산점유이전금지가처분을 해두면, 가처분 이후 점유를 넘겨받은 사람이 있더라도 임차인을 상대로 받은 판결에 승계집행문을 받아 그 사람까지 내보낼 수 있습니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다59118 판결). 그래서 건물인도 소송을 준비한다면, 주택이든 상가든 소송 제기 전이나 소송과 동시에 점유이전금지가처분을 신청하는 것이 안전합니다.

건물인도는 어떤 절차로 진행되나요?

건물인도 사건은 일반적으로 다음 순서로 진행됩니다.

1. 해지 통지

   차임 연체로 계약을 해지한다는 뜻을 내용증명 등으로 임차인에게 알립니다. 계약 기간 만료를 이유로 하는 경우에는 갱신거절 통지 기간을 지켰는지 확인합니다.

2. 점유이전금지가처분

   임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하도록 법원에 가처분을 신청합니다(민사집행법 제300조).

3. 건물인도 소송

   건물 인도와 함께 연체 차임, 건물을 비워줄 때까지의 차임 상당액 등을 함께 청구합니다. 임대차보증금이 있다면 이를 공제한 나머지 보증금을 돌려주는 것과 동시에 건물을 인도하라는 형태로 판결이 나는 것이 일반적입니다.

4. 판결·화해권고결정 등 집행권원 확보

   판결이 확정되거나 가집행선고가 붙은 경우, 또는 화해권고결정이 확정된 경우 이를 근거로 강제집행을 할 수 있습니다. 화해권고결정은 송달받은 날부터 2주 안에 이의가 없으면 확정되어 재판상 화해와 같은 효력이 생깁니다(민사소송법 제226조, 제231조).

5. 인도 강제집행

   임차인이 그래도 건물을 비워주지 않으면 집행관에게 강제집행을 신청해 건물을 인도받습니다. 임대인이 임의로 짐을 빼거나 출입을 막는 자력구제는 형사 문제가 될 수 있으므로 반드시 법적 절차를 거쳐야 합니다.

이런 경우 어떻게 되나요?

의뢰인이 자주 묻는 상황을 정리했습니다.

실제 판단은 계약 내용, 연체 경위, 점유 상황 등 구체적인 사정에 따라 달라지므로, 위 표는 일반적인 경향으로만 참고해 주세요.

건물인도를 준비하고 있다면

건물인도 사건은 시간이 곧 손해로 이어지는 경우가 많아, 처음부터 절차를 정확히 설계하는 것이 중요합니다.

1. 임대차 계약서와 차임 지급 내역을 정리하세요.

   계약 기간, 차임과 지급일, 보증금, 실제 입금 내역을 날짜순으로 정리하면 연체 기간과 금액을 정확히 계산할 수 있습니다.

2. 해지·갱신거절 통지를 기록으로 남기세요.

   해지나 갱신거절의 뜻은 내용증명 등 도달 사실을 증명할 수 있는 방법으로 보내야 이후 소송에서 다툼이 줄어듭니다.

3. 건물의 현재 점유자를 확인하세요.

   임차인 외에 실제로 영업하거나 거주하는 사람이 있는지 확인해야 가처분과 소송의 상대방을 정확히 정할 수 있습니다.

4. 보증금과 손해 규모를 계산하세요.

   보증금에서 공제할 연체 차임과 사용료를 계산해 보면, 언제까지 절차를 진행해야 손해를 줄일 수 있는지 판단할 수 있습니다.

5. 새로 계약할 때는 제소전 화해를 검토하세요.

   제소전 화해는 계약을 맺을 때 '차임이 일정 금액 이상 밀리거나 계약이 끝나면 건물을 비워준다'는 약속을 임대인과 임차인이 함께 법원에 신청해 화해조서로 받아 두는 제도입니다(민사소송법 제385조). 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있어(같은 법 제220조), 나중에 임차인이 나가지 않으면 건물인도 소송을 거치지 않고 바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.

자주 묻는 질문